“金九银十”褪色90%中小房企要退出房地工业?

原题目:“金九银十”褪色 90%中小房企要退出房地工业?

《中国经济周刊》 记者 姚冬琴 | 北京消息来源

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

2018年的“金九银十”,楼市热门不停:万科喊出“活下去”、房企排队打折促销、业主因房价下跌打砸售楼处……外界不禁推测,房地工业真的要过冬了吗?

对于地产圈的人来说,“地王”频出,“抢房”大战,房价如脱缰野马般上涨,这一切似乎是一场渐行渐远的梦。

把时钟拨回两年前,2016年底的中央经济事情集会提出,“屋子是用来住的,不是用来炒的”。2017 年3月,政府事情陈诉提出“停止房价过快上涨”。已往的两年里,楼市履历严肃调控,各地实行的调控措施达上千次。

就在今年海内经济下行压力趋大的配景下,人们张望调控政策会否泛起松动之时,7月31日,中央政治局集会发出最强楼市调控信号:坚决停止房价上涨。

从“停止房价过快上涨”,到“坚决停止房价上涨”,几字之差,但彻底改变了楼市的预期。中央明确并坚定了对楼市调控的态度,且比以往任何一次都要坚决。

为什么“房价神话”必须终结?

在已往的许多年,房价一直连续“只涨不跌”的神话,房地产不仅成为投资者和投契者的优质“理产业品”,也成为不少企业比主业更赚钱的营业。甚至有企业脱离了转向地产,有泛地产化之忧。这也使得大量的热钱涌向了地工业。

而房价的连续上涨不仅推高了工商企业房产资源的成本,挤压了工商企业的利润,也削弱了住民的消耗能力,降低了都会竞争力。很难想象一个“居者难有其屋”的都会,能真正留住人才。

中国经济转向高质量生长阶段,不再需要房地产做“火车头”,更不能让房地产从高科技工业、实体经济中“吸血”。

房地产高速增加的时代终结,房价回归理性区间,房地产市场将平稳康健生长,这是政策调控努力追求的效果,也是房企和投资客都必须要顺应的新现实。

“金九银十”褪色,“房闹”登场

10月12日,国庆假期刚过,杭州绿城建发沁园开盘,均价49500元/平方米,其中含每平方米6000元尺度的装修。

这是曾经的地王项目。2017年1月,绿城、建发以31亿元总价竞得塘北单元宅地,楼面价40766元/平方米,停止现在也照旧杭州住宅楼面单价第五高的项目。

不外此次开盘,若剔除装修,均价仅比拿地时的楼面价横跨2700元,而这险些连财政成本都笼罩不了,更不用说建安成本了。有人叹息,曾经的地王也不得不纡尊降贵,带头“割肉”,做赔本的生意。

“转折点实着实在到来了。”9月,万科董事会主席郁亮说,“我们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科‘活下去’。”

集会现场配景板上“活下去”三个大字,迅速在网络刷屏,在“金九银十”到来之际,若是连龙头房企都要高呼“活下去”,那其他房企还能活吗?10月10日,又一条关于万科的听说在网上刷了屏,听说称,厦门万科·白鹭郡国庆节前夕“六折甩卖”,引起老业主不满,万科给前期买贵的业主退还100万元。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

对此,厦门市万科白鹭郡置业有限公司(下称“万科白鹭郡”)当晚就公布声明,否认上述听说。该公司称,白鹭郡项目9月尾之前签约的产物原交付尺度包罗温泉入户,但在推进历程中经重复论证发现难以知足现实使用要求,故该项目不引进温泉入户。

为此,万科白鹭郡提供两种解决方案:如客户愿意接受此次产物变换,公司将赔偿响应用度20万元;如客户不接受此次产物变换,公司愿意与客户协商排除原条约并退款。

关于万科听说是假,但今年的“金九银十”差别于以往却是真的。往年的热闹是开发商大卖,购房人抢房,现在年则是开发商降价,购房人忙退房,甚至成了“房闹”。

中国指数研究院陈诉显示,10月1日7日,楼市成交降幅显著,其中,三线都会同比降幅超四成。重点检测的20个都会成交面积环比下降51.2%,其中17个都会环比下降,占85%。

据媒体消息来源,江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元,引发大量老业主“维权”,该项目的售楼处被砸;杭州滨江未来海岸二期降价40万,导致一期的业主跑到售楼处“维权”;合肥一项目由于促销,将某栋某个户型降价4000元/平方米,引来老业主堵住小区门口,拉横幅“维权”……

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者剖析说,最近的业主“维权”大致可分为四个类型:第一是同样的楼盘,老业主买完屋子,最近售价降了,价钱下跌的幅度从10%到40%不等,主力降价促销幅度在15%左右;第二是装修质量不如意;第三是买房时答应的某些配套,好比引进勤学校等,最终没有落地;第四则是复合型,包罗多种情形。

“若是确实由于房价下跌而要求退房或赔偿,这个理由是站不住脚的。”在杨红旭看来,房价涨跌是市场行为,购房人没有掌握好购房时机,只能“愿赌服输”。

但现实中,购房者的理由往往是复合型的,在价钱下跌的当口,也捉住了屋子装修、配套等方面的一些不足。

“2017年以来,有些都会限价特殊严肃,开发商‘另辟蹊径’,通过捆绑装修协议变相突破限价红线。在长沙、合肥等一些地方,装修条约甚至到达平均5000元/平方米。”杨红旭说,现实交房后,装修质量低于业主预期,若是在已往房价只涨不跌的预期下,“一涨遮百丑”,而房价一旦下跌,问题全出来了。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

中央此轮调控的刻意比以往任何一次都要强烈

"真金白银’的促销运动显着增多。”克而瑞公布的《2018年三季度中国房地产市场新转变》中称,在上半年,整体行业折扣在9.5折左右,企业整体让利意愿不强。

但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城;8月30日,恒大针对旗下280个都会646个楼盘8.9折等特惠运动推出后,多家房企也跟进打折。9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”运动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付一成。首开、龙湖、富力等房企也有差别水平的优惠。

陈诉以为,“预计随着房企冲刺整年销售目的,下半年势必有更多的房企加入到打折促销运动中来。”

外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点,而在广东省房地产研究会执行会长、寒桐投资照料有限公司总司理韩世同看来,2017年,一些地方推出购房摇号,现实上就是房价进入回落轨道的先兆。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“那时间,很少有楼盘接受以大幅低于周边二手房的价钱来推售,而其时整个市场的趋势并不清朗,以是造成抢购,从而必须要摇号,但摇号的背后已经是降价了。”韩世同对《中国经济周刊》记者说。

杨红旭也以为,约莫一年前,短周期的降温在部门一二线都会就已来临。“但在限价、限证、限签等管制之下,新盘市场体现失真。开发商或张望、或纠结已经良久了。”

7月31日,中共中央政治局集会对房地产市场的亮相,彻底打破了张望与纠结。集会指出,下刻意解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理指导预期,整治市场秩序,坚决停止房价上涨。加速建设促进房地产市场平稳康健生长长效机制。

作为主管部门,住建部在7月31日中央政治局集会明确亮相“坚决停止房价上涨”后很快开出了“第一枪”。8月7日,住建部在部门都会房地产事情座谈会上提出,要加速制订住房生长企图,并对楼市调控不力的都会坚决问责。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

此前,住建部团结其他部委公布通知,7月初至12月尾将在北京、上海品级一批30个都会先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

今后前频频提及的“停止房价过快上涨”,到中央政治局集会提出“坚决停止房价上涨”,仅是几字之差,但彻底改变了楼市预期。期待在“金九银十”之前,调控政策可能有所松动的房企,也彻底取消了念头。

多位接受《中国经济周刊》记者采访的业内人士指出,从2016年10月至今,这一轮楼市调控已连续整整两年。而这一次调控,中央的刻意比以往任何一次都要强烈,楼市调控进入了恒久化、常态化。

中国指数研究院常务副院长黄瑜对《中国经济周刊》说,“坚决停止房价上涨”,为房地产政策走向定下基调。2018年三季度,各地调控政策继续麋集出台,完善限购、限售政策,强化差异化信贷,同时调整住房和土地供应结构,因地制宜推进棚改钱币化安置等。受政策连续深化影响,购房者预期泛起转变迹象,市场最先逐步伐整。

事实上,房企也预见了楼市退潮。多家房企2018年半年报显示,在上半年计提了存货减价减值准备。其中绿地控股上半年期末存货减价准备计提26.26亿元,万科计提15.37亿元。此外,保利生长、中原幸福、金地团体、新城控股、泰禾团体、阳光城等,期末存货减价准备计提均超1亿元。

退潮时刻谁在领跌?

“楼市的上涨,在已往两年当中,我看差不多相当于‘人造楼市’,是人为制造的牛市行情。”韩世同对《中国经济周刊》说。

中国房地工业协会公布的数据显示,北京的平均房价2015年10月为每平方米37221元,涨至2017年2月的每平方米60738元,涨幅高达63.18%。

除了一线都会,一些二三线都会房价也跟风狂飙。例如,湖南中原研究中央数据显示,在限网签大配景下,2017年上半年长沙内五区(天心区、芙蓉区、雨花区、开福区、岳麓区)新建商品住宅真实成交价钱达9426元/平方米,同比上涨42.26%。

退潮时刻总会到来。中国房地产指数系统对100座样本都会的观察数据显示,2018年9月,百城新建住宅均价14533元/平方米,同比上涨5.28%,环比上涨0.42%,环比涨幅一连23个月收窄至1%以内。9月,有18个都会泛起环比下跌,下跌都会数目较8月增添12个。

累计来看,2018年19月百城住宅价钱累计上涨4.05%,涨幅较去年同期收窄1.85个百分点。分都会来看,三线代表都会1-9月累计上涨7.19%,较去年同期收窄2.56个百分点,累计涨幅收窄在各线都会中最显著。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“在今年9、10月份的房企促销中,位于三四线都会的楼盘降价较为显着。与一线都会相比,三四线都会购房者许多不是刚需,而是在一线都会疯涨情形下跟风购置。”一位房企人士对记者说。

新城控股团体股份有限公司高级副总裁欧阳捷在接受《中国经济周刊》记者采访时也表现,前一阶段有许多房企拿了许多地,现在想要加速促销,加速去化掉存货。“我们统计,天下前20强房企,其中19家上市公司,按2017年销售情形估算,平均土地去化周期可以到达5年左右。在储蓄土地比力多的一些地方,就会加速去化。”

欧阳捷也表现,并不是所有的企业、所有的项目都市降价。详细来看,降价的主要是两类楼盘:一是郊区盘,降价缘故原由是在投资客退潮后,刚需不足,改善客户张望;另一类是大盘。“原来一个月可以卖100套,现在一个月酿成二三十套了,去化周期拉长,就要加速去化,从而泛起一些促销运动。”

“可是在一二线的焦点都会,去化周期只有两三个月的地方,就纷歧定着急降价。”欧阳捷表现,在稳健调控措施下,今年房地产市场将维持平稳走势,楼市将回归零增加。由于因城施策,调控政策已经细分到各个区域,“有的收紧,有的打压,有的放松,有的刺激”,在这种情形下,部门区域市场难免会泛起小幅颠簸,但并不影响大局。

地价降温,强化了楼市预期转变

土地价钱与楼盘价钱,经常被形容为面粉与面包的关系。今年以来,“面粉”供应富足,价钱也在回归合理区间,不仅“地王”不再泛起,还泛起越来越多的“底价成交”,甚至流拍。

中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉《中国经济周刊》记者,今年以来天下土地市场流拍征象频发,住宅用地成交楼面均价及溢价率连续下降,企业拿地更趋理性,土地市场逐步理性回归。

2017年4月,住建部和领土资源部团结发文,要求住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的都会要合理增添住宅用地特殊是通俗商品住房用地供应规模。去库存使命重的都会要淘汰以致暂愣住宅用地供应。“各地要凭据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应制止供地。36~18个月的,要淘汰供地。12~6个月的,要增添供地。6个月以下的,不仅要显著增添供地,还要加速供地节奏。”

数据显示,今年以来,各地政府继续加大推地力度,土地供求继续大幅增加,前三季度,天下300座都会共推出各种用地16.6亿平方米,同比增加30%,其中住宅用地推出7.9 亿平方米,同比增加31.5%,增幅为2012年以来单季度最高。

与此同时,19月住宅用地成交楼面均价同比下跌6.4%,平均溢价率为18.2%,较去年同期下降21.2 个百分点,底价成交地块数目显着增多。此外,今年以来天下300城另有449宗住宅用地发生流拍,总计划修建面积5666万平方米,约是2017年整年流拍地块总计划修建面积的1.8倍。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

以二线都会代表武汉为例,8月17日最先,武汉市土地生意业务中央以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权,其中10宗是纯住宅用地,总面积74.9万平方米。根据拍卖规则,这10宗地均划定了竞拍起始价钱和建议最高价,若是竞价到达了设定的出让最高价,按“现场竞配建”(即竞价转为竞配建保障性住房的修建面积,报出配建面积最大者为竞得人)方式确定竞得人。

但效果显示,“现场竞配建”的思量大可不必。

8月28日,武汉土地市场网宣布的竞拍效果显示,10宗纯住宅用地不仅没有一宗在竞拍历程中触及最高价,另有7宗地块以最低价成交, P(2018)061号地块更是流拍。成交效果显示,成交9块地,竞拍起始价钱合计44.18亿元,成交价钱合计46.67亿元,距离合计建议的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元,其中7宗地块是以起始竞拍价钱成交。而流拍地块的出让面积在10宗地块中最大,建议最高价也是最高的。

而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍。

在北京,2018年1至8月,住宅用地共流拍6宗,其中4宗地块为限竞房,2宗地块为共有产权住房。今年1月就开局倒霉,1月北京到场土拍的住宅用地共有11宗,有3宗土地流拍,而2017年的住宅用地总共才流标2宗。

“各地调控政策连续深化,在‘坚决停止房价上涨’下,房地产市场预期转变,房地产企业投资拿地越发审慎。今年以来限房价、竞矜持等方式险些成为部门都会土拍的标配,同时以往土地价钱上涨迅速,土地出让条件严苛、推出楼面价偏高成为影响房企拿地决议的主要因素。”黄瑜谈道,融资情况趋紧,房企欠债率不停攀升,且今年起亦进入偿债岑岭期,资金链进一步承压,也是土地市场降温显着的主要缘故原由。

从详细房企的拿地金额来剖析,今年19月,碧桂园、万科、保利继续连任去年的冠军、亚军、季军职位。不外,三家房企的拿地金额均较去年同期下降。碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元,降幅28%;万科由去年1271亿元降至1163亿元,降幅8.5%;保利由去年1112亿元降至千亿元以内,为869亿元,降幅21.9%。

房企冲刺年度销售业绩,回款是王道

楼市变阵,现金为王。

天风证券研报显示,2017年44家样本房企谋划现金流实现净流入324亿元,是近5年来除2016年外体现最好的一年。2018年上半年,样本房企谋划现金流转负,净流出383亿元。

房企的现金流主要依赖销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的主要泉源。当下融资越来越难,销售回款就越发主要。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

房企的现金流主要依赖销售回款和融资,这亦是房地产开发资金的主要泉源。当下融资越来越难,销售回款就越发主要。

“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’。因此回款目的的告竣变得很是主要,6300 亿的回款目的是所有营业的起点、基础和保障。”郁亮说,“若是 6300 亿回款目的没有告竣,我们所有的营业都可以停,由于这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

郁亮还透露,停止2018年8月末,万科6300亿元的年度回款目的“另有一半多没完成”。

回款为什么变难了?郁亮谈道,“治理行动基础没有思量怎样应对政策调控”,好比“不思量一次性付款和分期付款的区别”。

这并不是万科一家的难题。天风证券研报指出,从销售回款率的情形来看,近三年来呈不停下降态势。2017年整年龙头房企和大型房企回款率划分只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。以万科为例,2017年万科销售回款率为70%,2018年一季度下降到了52%。“我们以为这与部门都会严肃的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延伸有关。”天风证券研报中说。

在广州、杭州等热门都会,新盘网签往往需要排队三个月以上,之后若是用公积金贷款,或组合贷款,又需要等候两三个月的放款周期。

此前,碧桂园首席财政官伍碧君也在该公司中期业绩会上称,“今年房地产按揭政策跟去年比有较大转变,导致了回款率下降,但我们整年照旧有信心维持在80%以上。”公然资料显示,在2016年和2017年,碧桂园的销售回款率划分为92%和90%。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

剖析人士以为,随着年关快要,房企的规模之争也在连续加剧,尤其面临融资趋紧的情况,房企的规模优势也是决议未来现金流的要害因素之一。预计四序度,房企为打击年度业绩以及确保资金宁静,将继续加大销售力度。

凭据中国房地产行业协会官网宣布的信息,从现在已宣布销售目的的54家房企完成情形来看,今年19月销售目的完成率均值为71.74%,共有49家房企目的完成率凌驾50%。

其中,建业地产和美的置业两家房企已经超额完玉成年销售使命,销售金额划分为304亿元、507亿元,目的完成率划分为105.73%和100.33%。目的完成率凌驾九成的房企有5家,划分为龙光地产、中国金茂、正荣地产、金科团体、中梁地产。尚有5家房企目的完成率低于50%,划分为禹洲团体、朗诗绿色团体、泰禾团体、恒泰、华鸿嘉信。

各大房企为了打击销售回款,使出了满身解数。

以泰禾团体为例,该公司有关卖力人先容,泰禾团体将回款定为年度事情重中之重,响应审核及激励配套逐渐完善。现在已建设以回款为中央的激励方案,回笼奖、高周转奖等,极大地激励回款,现在公司已建设全流程治理销售营业,严控签约质量,提升回款效率。

据媒体消息来源,某大型房企推出的“金九银十”销售政策,勉励公司全员营销卖房,每位员工至少要带60个客户到楼盘签到会见。在客户交齐首期款签署条约之后,按成交总额的2%给员工发佣金。

90%中小房企要退出房地工业?

10月7日,央行宣布,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、都会商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人们币存款准备金率1个百分点。此举预计共释放资金1.2万亿元。

剖析人士指出,降准并不会让楼市资金“久旱逢甘霖”。由于央行强调,将继续实行稳健中性的钱币政策,“不搞洪流漫灌,注重定向调控”。对房地产行业资金通道的定向羁系并未弱化。

房地产行业高速生长、房价一骑绝尘的时光或将一去不返。各大房企顺势而为,纷纷抛出了转型企图。

恒大作为龙头房企,近年来一直在追求多元化生长,在体育、农业、高科技等偏向都有延伸。今年,恒大还投资入主法拉第未来,进入新能源汽车领域。

万科董事会主席郁亮9月宣布了“收敛聚焦”战略,称“做了三年还没做成的营业不要再做”。

融创中国主席孙宏斌也在近期表现,融创基本不再在公然市场拿地,“接下来会很小心审慎地把融创做宁静”。

绿地控股于10月12日宣布了战略强化升级及焦点工业中期生长计划。该公司相关卖力人告诉《中国经济周刊》记者,绿地房地产主业未来三年的总体目的是推动质量厘革、效率厘革、动力厘革,提升焦点竞争优势,实现高质量生长,力争年均销售规模保持在5000亿元以上。其中,质量厘革偏重不停形成高质量的经济指标,连续提升规模的含金量;效率厘革偏重周全提升项目周转、成本管控、资源使用和投入产出等的效率;动力厘革偏重从依赖行业高速扩张盈利,转变到依赖提高产物、运营等内部生长质量上来。此外,绿地控股将重组建立大基建、商贸、旅店旅游三大工业团体。

在新城控股团体股份有限公司高级副总裁欧阳捷看来,就整体市场规模而言,房地产市场还没到制止生长或下行的时段,而是会在现有的规模上维持相当长的时间。但无论行业整体照旧企业个体,都市面临增加的“天花板”。房地产市场格式朝着“寡头化”趋势生长。

“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年,20强房企可能将会占有市场份额的60%以上。”欧阳捷告诉记者,“现在一线都会拿地,平均一宗地要16亿~18亿元,二线都会要4亿~6亿之间,三四线都会地价门槛也在提高,一宗地约莫要1.1亿元。房地产已经进入资源驱动的时代,中小企业基本就干不了了。”

欧阳捷以为,未来摆在中小房企眼前的有四条路:一是做“小而美”的企业,提供有焦点竞争力的产物;二是追求与大企业互助开发;三是下沉到三四线、五六线以致州里;四是把有限的资源转做房地产投资,获取投资收益。

10月16日,燕郊的商品住宅楼。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

楼市遇冷的燕郊样本

《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 河北燕郊消息来源

便捷的公交系统、林立的高楼……燕郊陌头的情形有时让人们忘了:燕郊只是一个镇。

“全镇已形成以电子信息、新能源、新质料、生物制药、装备制造、绿色食物为主的高新手艺工业区;以休闲旅游、康健医疗、现代物流、文化创意为主的现代服务业。拥有高新手艺和先进制造企业182家,规模以上民营企业17家。”这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的先容。

虽然政府官网的先容中并未提及房地工业,但稍加注意便会发现,数不清的房地产广告,随处可见的售楼处、地产中介门店,是燕郊的鲜明特色。因其毗邻北京,加之相对低廉的房价,燕郊成为不少“北漂”置业的所在,进而也被不少炒房者盯上。

“房地产是推动燕郊生长的主要气力。”燕郊一家当地房地产开发商的销售卖力人对记者说。

2017年3月尾,《中国经济周刊》记者曾造访燕郊,彼时大街小巷全是西装革履的房产中介职员,许多人在陌头就与看房者聊得火热。

现在,形势正在起转变。

探访燕郊:带客看房的职员比购房者还要多

2018年10月中旬,《中国经济周刊》记者再次造访燕郊,房地产元素在当地仍随处可见,但广告牌旧了,也没有新的海报笼罩上去;售楼处、中介门店仍在,但人气变得冷清,甚至相当一部门已经关门;陌头难见中介职员,他们甚至不在门店“坐班”,哪怕是行业巨头链家的一些店面,大门也已上锁,经纪人将自己的电话或手刺张贴在门口。

“若是您跟销售职员聊满20分钟,他们就会给我支付报答了。”一位中年女士希望带记者去售楼处相识情形,在现在的燕郊大街上,这种带客去售楼处或中介门店的职员,甚至多于经纪人或售楼职员,更多于真正的客户。“良久都揽不到一个活,或许从去年6月最先就这样。”

不要说客户,在10月中旬周末的下战书,燕灵路口四周的“售楼一条街”北侧,就连行人也不多。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

2018年10月中旬,《中国经济周刊》记者到访燕郊时,当地楼市已经难觅2017年3月尾的火热情形。(《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

当记者以购房者的身份进入港中旅·海泉湾项目的销售大厅后,一位售楼职员上来就向记者强调:“您首先要确认自己简直拥有购房资质,外地户籍需有3年社保或纳税证实且限购一套,当地户籍限购两套,否则我们一定不会把房卖给您。港中旅作为国企,也绝对不行能像某些机构,协助您伪造资质。”

这一段直言不讳的先容,一定水平上也诠释了售楼处门庭冷清的缘故原由许多人不具备购房资质。在半小时里,大厅内没有其他任何客户。这位售楼职员一方面认可燕郊楼市遇冷,一方面又诠释说:“也不总是这个样子,周末照旧有些人来。”

“此前一年间,我们的项目一直处于价钱平稳期,既没有上涨,也没有像各人想象的那样下降。项目适合刚需或改善型需求,项目从一最先就是这样设计的,而不是为了迎合炒房者。在此前燕郊房价疯涨时,我们也是根据存案价钱订价,没有跟风炒作。”前述售楼职员还表现他们已往不把屋子卖给投资客,但转而她又向记者先容现在也是投资时机。

限购让燕郊失去了北京客

前述燕郊当地房地产开发商销售卖力人说:“限购是导致燕郊楼市遇冷的主要缘故原由,某种水平上说,甚至是唯一的缘故原由。”这项对燕郊楼市“杀伤力”颇大的限购政策出台于一年多之前。2017年6月2日《廊坊市人们政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳康健生长的实行意见》对外公布,三河市被纳入调控规模,其中要求:

“非当地户籍住民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证实或纳税证实的,限购一套住房,包罗新建商品住房和二手住房。已经拥有一套及以上住房,或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证实或纳税证实的非当地户籍住民家庭,暂停在当地购置住房。补缴的社会保险或纳税证实不得作为购房有用凭证。

“当地户籍住民家庭已拥有两套及以上住房的,暂停在当地购置住房,包罗新建商品住房和二手住房。”

上述房企销售卖力人以为,“早在当地企业最先大规模开发的时间,目的客户群体就在北京。要知道燕郊原住民就几万人,若是客户目的是他们,怎么可能去建几十万套屋子?限购政策出台后,我们的目的客户不具备购房资格,相当于企业最初设计的生长偏向与现实制度脱节,屋子固然卖不动。”

一年半时间二手房价钱几近“腰斩”

燕郊房价下滑是一个事实。

2017年3月尾,《中国经济周刊》记者在燕郊采访时,中介对当地二手房的报价多在每平米3万元左右;今年10月中旬,二手房的报价多在每平方米一万七八千元,甚至有个体报价在1.5万元左右;而新居单价则在两万元到3万元之间。

2017年3月下旬拍摄 (《中国经济周刊》记者 胡巍 摄)

“但有新闻说房价从每平方米4万掉到1.5万元,这是不客观的。差别地理位置、小区情况、户型朝向等因素,衡宇质量差别导致价钱有显着区别。在房价最高时,4万元一平方米的情形也不多,那都是质量很好的屋子,现在确实有单价1.5万元的衡宇,但其质量相对较差。不能用质量差别的屋子的售价做对比。”前述房企销售卖力人对记者说。

“房价下降主要指部门二手房,对于开发商而言,新居销售没有影响。首先,燕郊原来就没几多新居在售,由于5年都没有批住宅用地。已往受限价政策影响,新居和二手房价钱倒挂,原来就比二手房自制。其次,价钱显着下降的二手房,主要泉源于资金泛起问题的投资者,释放的房源现在并不多。资金上没有问题的投资者,虽然挂牌出售,但也没有由于急于脱手而降价。总的来说,有资质买房的人不多,市场上真正用于生意业务的屋子也不多,而挂牌价与成交价是有区此外。”

无论是2017年照旧2018年,记者在采访中都发现,燕郊新居不是商品房住宅销售的主力,现在仅有港中旅、中兴等少数项目在售。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

“燕郊已经5年没有划批住宅用地了,新居原来就少。就算是新居,现在也基本封顶或邻近封顶,我预计也就四五千套。在2016年楼市疯涨的时间,主要也是二手房生意业务。这有一个利益,不存在烂尾的风险。”当地一位房地产从业者先容说。

环京地域房价下降的不只是燕郊,据前述销售署理职员先容,大厂的房价也在降,他手头的新居每平方米价钱为一万三四千元。“不只燕郊,整个环京地域楼市都不景气。开发商的资金链容易泛起问题,以是必须降价尽快回笼资金。此外,大型开发商之间通过收购股份的方式举行互助,我以为是已经拿到地的开发商手头没有钱,只能追求互助。”

一位房企销售卖力人的自述:“燕郊此前只是跟风北京涨价”

燕郊楼市的一个特点是,除了个体楼盘由港中旅这样的非当地企业开发,险些所有楼盘都是当地企业开发,福成、兴达、燕达、汇福等团体公司在当地被视为“本土四大开发商”。在楼市遇冷之时,燕郊本土开发商的日子又怎么样?

位列“本土四大开发商”之一的一家房企的销售卖力人接受《中国经济周刊》记者采访时谈及燕郊本土房企的生活现状:

“燕郊楼市已往简直存在地方掩护主义。这不难明白,任何一个地方政府都需要造就一些当地企业。外来开发商可能赚了钱就走,只有当地企业才气源源不停地缴纳财税,为当地经济生长做孝敬。

“北三县和通州的关系,已往是‘三个统一’,即统一计划、统一政策、统一管控,现在又多了一个统一尺度,成了‘四个统一’。以是燕郊的计划不是三河市说了算,还要通州批准。燕郊已经5年没有划批住宅用地,随着经济社会的进一步生长,即便未来划拨,地方掩护也很难行得通了。对于我们这样的小企业,资金实力决议我们不行能与大型房企竞价,以是未来可能连地都很难拿到。

“未来,我们这种企业只能退出房地产市场。首先,对于一些企业老板而言,这些年通过地产开发已经赚够钱,现在收手也很知足。其次,燕郊当地的几家企业原本就是多元化生长,好比福成有牛肉生意,汇福是粮油团体,转型上没有障碍。

“一些人以为,房地产对于当地生长的孝敬,比燕郊的国家级高新区还要大。我不这么看,生长照旧要有实体经济的动员。但可以一定的是,房地产有主要孝敬。作为一个镇,燕郊比许多地级市还要富贵。此外,随着房地产开发,大量生齿群集,有许多人来到当地事情,其中一些人来自北京,这种生齿的集聚效应也为未来生长奠基了基础。”

而谈及此前燕郊房价是否过高的问题,他以为,“说到之前炒房,不能说燕郊没有,但又有多严重?当通州屋子单价到达6万到8万元时,仅仅‘一河之隔’的燕郊,凭什么不能卖3万到4万元呢?燕郊承接的正是在北京买不起房或者没有资质买房的人。若是说炒房,那也是北京先把房价炒起来,然后才有燕郊跟风涨价。

“房地产行业受政策影响太大,相比之下,市场的影响就显得小了,这次燕郊楼市遇冷就是这样。同样,也会发生一些市场怪象。当2016年二手房房价疯涨时,开发商的新居由于受到政府限价,不能上涨。我们固然不愿以低价卖出去,但若是办了预售证又不卖,就是捂盘行为,要受处罚。以是开发商爽性连预售证都不办,建好了屋子也不卖,又规避了处罚的风险。以是市场不完全铺开,就会发生一些怪象。

“但我以为,现在的政策是有利于经济生长的,包罗让楼市冷下来的限购政策。由于完全铺开市场是有条件的,需要强盛的制度,尤其是法治的保驾护航。若是一时还做不到,适当的政策手段才气保证经济的康健生长。”

销售乏力、银行支持削弱、有息欠债高企、资产转让频现

数说房企生活现状

《中国经济周刊》 记者 孙庭阳 | 北京消息来源

在决议层调控刻意空前的配景下,今年三季度的房企,特殊是龙头房企的日子过得怎么样?《中国经济周刊》记者希望从销售、融资、拿地等数据一窥房企的生活现状。

销售乏力,三季度龙头房企频降价

《中国经济周刊》记者梳理了海内在A股、H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月宣布的房地产销售金额、销售面积和销售单价数据。企业宣布的销售数据,比单个楼盘的价钱变更更为周全,也比国家统计局宣布的都会平均数据更能体现房企的销售状态。

据《中国经济周刊》记者统计,9月,20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米,相比于去年同期的14108元/平方米有所上升,但比8月微降85元;比7月下滑1203元,降幅达7.11%,相当于每百平方米的屋子降价12万元。

详细到各家房企的情形来看,以2018年7月的数据为基数,8月,20家房企中有11家销售单价环比下降,下降数值最大的是华润置地(1109.HK),达9498元。招商蛇口(001979.SZ)、绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之列。某一家公司售价下降,可能与当月销售楼盘的品质有关,但20家房企中过半数降价,则有着一定的普遍性了。

再看9月的数据,相比7月,销售单价下降的公司到达了14家,中国金茂(817.HK)、招商蛇口、金地团体(00383.SH)等4家房企的销售单价更是一连两个月下降。

三季度房企销售端低迷的体现不仅体现在销售单价上,更体现在总销售额上。

历史上,清除1月和2月合并统计的因素,6月往往能够形成一个年度销售岑岭,以各年度6月的销售数据做标尺,可以评判下半年房企销售的火热水平。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

据国家统计局数据,7月、8月天下商品住宅期房和现房单月销售额划分是9723亿元和9503亿元,相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元,缩水幅度庞大。9月份最新数据尚未宣布,我们可以通过20家上市房企数据来预判一下。

20家房企今年三季度各月总销售额的数据,均逊于往年。记者还注重到,2016年,9月总销售额略凌驾昔时6月;2017年,9月总销售额与6月相差12%;现在年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距。7、8两月,20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年。

可以说,今年三季度,特殊是进入9月以来,房企销售数据不如前两年,而这或将直接影响房企的销售回款。

银行支持淘汰、自筹资金增多,房企开发资金承压

据天风证券研究所研究陈诉,房企开发资金组成中,最大一块源于销售回款,占比在44%左右,紧跟厥后的自筹资金占比39%,另有16%来自银行贷款。

在销售回款受销售低迷影响的情形下,房企开发资金泉源的另外两条主要渠道的体现又怎样?

从今年3月份以来,房地产开发资金中,泉源于海内贷款的累计值同比转变幅度已经一连5个月为负,下降幅度从1.6%到7.9%不等,今年7月至8月的降幅划分是6.9%、6.6%,可以明白成银行对房企支持力度在下降。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

上一次银行对房企的贷款一连下降发生在2015年3月到2016年2月,一连11个月下降。彼时,各地曾迎来房地产降库存,并陪同着房价上涨,2016年9月尾,以北京为代表的地方政府陆续出台调控政策,房地工业进入调控政策麋集出台的时期。

银行贷款对房企支持降低时,房企自筹资金就得提升,若是增加幅度不能填补银行贷款下降的缺口,就难以支持房企开发的现金需求。

国家统计局数据显示,从2017年10月最先,房企自筹资金累计一直出现同比增加态势,同比增加幅度已经从2017年10月的微增0.3%,上升到今年8月的增加11.2%。

发债是房企自筹资金的主要途径,《中国经济周刊》今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题,数据显示,被羁系层中止项目整体占比并不算太高,可是中止项目数目从5月中旬以来有所增添,在2018年,资产证券化、租赁专项债券以及基金互助将是企业融资的突破口。

那么,房企手中可供销售的住宅数目又怎样?

据国家统计局数据,停止8月尾,商品房住宅待售面积2.64亿平方米,相较于2016年2月峰值4.66亿平方米,已经下降了43%。对比库存面积,和现在库存商品住宅面积靠近的时间点是5年多之前的2013年1月。

从房企角度看,库存量淘汰,一方面可以明白成积压的资金在淘汰,库存房源已经逐渐变现成资金。另一个层面也可以明白为,依赖淘汰库存来增添资金调理的余地越来越小。在已往,若是要有新增资金使用,在银行贷款淘汰、自筹资金成本高的配景下,将手中现房降低利润率销售,加速资金回笼,是可选措施之一。

偿债压力大,房企债务迎集中兑付期

中国房地工业协会会长刘志峰8月尾谈道,房地产企业的欠债率连年高企。今年上半年,房企资产欠债率到达了80%,少数房企由于杠杆率过高,无法支持企业的规模扩张,最终导致现金流枯竭和债务违约。

今年中报宣布后,某公司欠债下降,公司在半年报中强调其为利好,称“实现总欠债水平和欠债率大幅下降”。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

恒大研究院公布的陈诉显示,停止2018年6月尾,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息欠债余额约19.2万亿。数据讲明,未来4年是兑付岑岭。2018下半年到2021年是集中兑付期,规模划分为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后总计仅0.9万亿。其中,规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债20152016年集中刊行,也从2018年下半年最先麋集到期。

短期乞贷、恒久乞贷和应付债券都属于有息欠债,是需要支付利息的债务。业内通常会以有息欠债占所有投入资源比例,来监测公司发生债务风险、资金风险的概率。这个比例大于50%时,意味着有息欠债大于权益资源,债权人风险就比力大。

《中国经济周刊》统计,20家上市房企中,在2017年中期时,就有18家此指标高过50%;到2018年中期,除中国外洋生长(0688.HK)外,19家公司此指标都凌驾50%,凌驾80%的就有4家,这意味着投入运营的资金里,凌驾80%都是要付息的,会直接导致利息成本高企。

房地产资产转让频现,房企要转业?

当宏观情况发生转变时,企业就要追求各自的出路,而龙头房企往往成为市场风向标之一。

9月中旬,曾经为四大房企“保招万金”之首的保利地产(600048.SH)宣布更名“保利生长”,公司的生长战略也升级为“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”,以后将重点生长两翼功效。

除了调整企业生长战略,记者注重到,一些企业,特殊是央企、国企正在实打实地出让房地产资产。

据北京产权生意业务所统计,18月,北京产权生意业务所成交的68宗房地产企业国有产权转让项目中,央企有38项,成交金额为130.34亿元。

例如,航天科技旗下航天置业转让北京航天恒润置业22.60%股权;中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权;中国冶金地质总局山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等。

成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称“仁里文化”)在北京产权生意业务所挂牌转让100%股权。华侨城团体公司是仁里文化的大股东,通过旗下的华侨城西部投资有限公司出资2.1亿元,持股70%。今年1月9日,仁里文化以底价竞得成都大邑县安仁镇集镇区两宗土地,总成交价约2.02亿元,总用地面积约163亩。

天津津诚国有资源投资运营公司(下称“天津津诚”)是天津国资委出资设立的国有独资公司,持有天津房地产团体有限公司100%股权,现在正在天津产权生意业务所挂牌,举行增资扩股混淆所有制革新,革新之后,天津津诚将持有天津房地产团体35%的股权,新股东持股65%。天津房地产团体有限公司是天房生长(600322.SH)的大股东。天房生长作为天津市最早建立的房地产综合开发企业、国家房地产开发一级资质企业,若是新股东是民企,股权转让后,天房生长的现实控制人将不再是天津市国资委。(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第41期)

有卖就有买,喊着“活下去”的万科,其子公司斥资32.34亿元与偕行业上市公司的全资子公司签署《股权转让及互助协议》,互助开发。

新的市场情况下,房企新的洗牌可能刚刚最先。

责任编辑:

2018-12-16 10:48:34  清华新闻网

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